盛唐游戏大厅(土拍大环境下的“千宫之宫”)

01

两极分化

强者恒强

楼市的江湖从来都不平静，2022年，房企暴雷愈演愈烈，疫情反反复复，楼市风波肉眼可见地加剧。

表现于市场，四个字可以概况：两极分化。

不管是房企的生存态势还是楼盘的销售情况，都在朝着截然不同的两个方向发展。

房企方面，在以港资房企、央企、国企为代表的大型房企蒸蒸日上的春天里，我们也看到了中小型房企和部分传统民企仍在过冬的现实。

一面是实力恢弘的房企鲜花着锦，开疆拓土。它们积极拿地，专门挑选城市优质地段布局；

一面是能力有限的房企江山日下，日子难熬。它们因为调控政策、融资困难等因素导致破产清算。

嗅觉敏锐、眼光精准的国企、央企等占据优质市场，而多数房企则在生存空间的压缩下加速被淘汰出局。房企两极分化愈发明显，房地产行业强者恒强的马太效应也愈加明显。

举个例子，以雅致著称的港资房企（瑞安、新世界发展等），不仅在今年上半年利润稳定增长，而且于城市核心地段疯狂拿地：去年底瑞安在武昌以165亿拿下三宗地块，今年1月嘉里拿下了黄浦市中心地块……

换句话说，优质的房企只挑优质的地块拿。

楼盘销售方面，同样是两极分化。

聚焦于西安，8月份，西安共有32个楼盘登记开盘，但摇号的项目只有9个，且均没有100%去化。

大家不是不愿意买房，只是在如今动荡的市场环境下，买一套地段优越、资源配套成熟、投资价值高且安全的项目实在太难。

那么问题来了， 大型房企愿意布局、买房人足够满意的项目需要具备怎样的条件？

西安城市实景图 图源：西安高新官微

房博士概括为以下几点：

城市核心 强势占位

“地段”一直是不动产的核心标准。好的地段也意味着保值性高，2008年全球金融危机，纽约楼市大规模腰斩，但曼哈顿只跌了11%，而且2011年开始上扬很快超过了危机前的最高点。

在西安，伴随着城市扩容不断加速， 主城区几乎没有净地，因此优质地段愈发珍贵稀缺。

顶级资源 全维配套

与优质地段匹配的，一定是高度参与的城市资源和醇熟的周边配套。

商业、医疗、学校、公园、广场、地铁…… 这些配套资源的集中性越高，对于未来所占有的主动性就更强。

价值清晰 潜力巨大

如果一方环境，有文脉、历史、气韵等城市情怀，也有醇熟配套、商圈潮流等城市活力，更有难以复刻的城市资源，那它一定蕴藏着巨大潜力。

以此为据，西安哪个区域能脱颖而出呢？

曲江大明宫板块必须拥有姓名。

02

首屈一指

曲江大明宫板块

大明宫板块，是曲江管委会联合未央区围绕着大明宫国家遗址公园开发的一个高端领域，其对主城区二环旁的稀缺土地资源进行了重新设计，是曲江管委会旗下的“六大板块”之一。

大明宫，是一个经典的文化传奇，作为盛唐政务中心，其面积是明清紫禁城的4.5倍、克里姆林宫的12倍、卢浮宫的13倍、白金汉宫的15倍， 被誉为“千宫之宫”，它鉴证了一座大唐盛世，被视为丝绸之路的“东方圣殿”。

2007年，西安市政府通过《大明宫遗址区保护改造实施方案》，2010年10月，大明宫国家遗址公园盛大开放，以此为开端，大明宫正式开启了其涅槃蜕变之路。

大明宫实拍 图源：曲江大明宫官微

经过十余年的改造，如今的大明宫，已成为西安首屈一指的优质板块，在各方面领跑其他区域。

地铁4号线（运营）、8号线（在建）以及10号线（在建），构筑了大明宫商圈十分成熟的轨道交通体系；大明宫万达广场、四海唐人街、大明宫钻石店、大明宫购物中心等商业聚集，形成“大明宫-太华路”商圈核芯，从潮流百货到网红卖场，万千品牌聚集，构成西安城北消费中心。

大明宫板块周边商业效果图

与此同时，占地130亩的青啤厂将附加商业、商务、酒店、公寓等链条；一路之隔的中储粮板块，则打造集商业、居住、酒店、办公等为一体的国际化社区；世纪金花将承租大明宫购物中心盘活闲置多年的商业体；大明宫实业集团拟在太华路与北二环立交西南角打造超高层…… 大明宫商圈在不断地升级和焕新。

大明宫周边商业街区（左）和青啤厂改造（右）效果图

从生活配套来说，西北地区医疗资源和口碑独占鳌头的西京医院就在2公里范围内，步行可达，方便快捷。

最不用多说的就是景观环境。

大明宫国家遗址公园，几乎等同于曼哈顿的纽约中央公园（约3.4平方公里），是北京故宫的4倍多，它是大明宫的文脉地标，也是西安城北的“中央公园”。

其于2014年、2020年分别被列入世界文化遗产名录和国家5A级景区，而这也是继曲江遗址公园之后又一个5A级景区，“千宫之宫”大明宫板块的价值不言而喻。

大明宫遗址公园实景图 图源：曲江管委会官网

要知道，纽约中央公园周边居住者皆是全球的“声望贵族”，北京故宫周围也皆是“身份者”的领域，而大明宫遗址公园，身兼纽约中央公园的生态和北京故宫的文脉，地段价值足以体现。

数据是最好的证明。

2019年，曲江大明宫国家遗址公园板块土拍楼面价为7440元/㎡， 同比2017年涨了近5000元/㎡。

2021年，西安第二次集中土拍，大明宫一宗地触顶摇号，最后由龙湖摘得， 毛坯限价为2.5万元/㎡。

2021年11月20日，西安第三次集中土拍，曲江大明宫地块毛坯限价再次刷新， 突破2.5万/㎡，稳固上涨。

今年，在土拍大环境并不景气的情况下，大明宫板块则持续火热，金茂、中铁建、陕建大明宫等实力企业纷纷于此摘地， 楼面价也是屡创新高，一度达到10677元/㎡。

项目周边土拍分布及成交情况

从2017年至2022年，大明宫板块土拍价格足足上涨了6倍有余，周边房价也稳定在2.4-2.5万/㎡左右。

而就在区域价格稳步上涨的情况下， 有一个楼盘，备案价仅19701.77元/㎡，倒挂周边至少5000元/㎡，还没开盘就引起市场极大关注。

尽管价格很“香”，但真正了解完项目你才会发现，这只是其众多优势中的冰山一角， 它未开先火的根本原因，还在于项目本身。

03

硬核产品力

璞悦府来了

位于大明宫公园正东500米，东南侧无缝衔接城市街心公园，西侧近邻千亩城市绿肺红旗铁路公园（规划）， 这个令众多项目艳羡的城市资源靶心就是上述项目——璞悦府的位置所在。

城市绿地是主城区极为稀缺的资源，这也是很多改善群体选择远郊区域的重要原因。

璞悦府虽占据主城二环核心地段，却能同时被三大公园环绕，其中一个还是尊贵身份象征的大明宫遗址公园，项目的地段价值和生态资源环境无需多言。

不仅如此，璞悦府距离上个月新拿地的青啤厂片区仅一路之隔，青啤厂片区后期将规划建设商业综合体、商务办公、品质酒店所组成了创意类文化工坊区，以及一所小学， 璞悦府自然能最大限度承接利好。

效果图

如此优质的地段，配套当然也很醇熟。 地铁4号线、大明宫万达、四海唐人街、陕师大锦园学校等城市资源围绕在项目周边，繁华可见。

如果说地段配套只是一个热盘的基本标配，那么考究的产品和细节就一定是加分项了！璞悦府正是那个由表及里，从产品设计到物业服务都很“周全”的模范生。

看“颜值”的时代，外表不能忽视。 项目外立面借鉴大明宫古建筑元素，以简洁的线条勾勒出大尺度空间，采用极简消隐设计手法，将建筑与景观完美融合。运用木纹铝板与赭石色真石漆，呼应大明宫主体颜色， 好看的同时更增添了项目的文化底蕴。

璞悦府项目外立面效果图

进入小区，美的感受则更进一步。

项目园林通过林、泉、水、厅、疏林、艺术花园等，营造“归家就是度假”的效果，组团式分割布局，层层递进，步步有景，景景不同，让业主沉浸于四季之美。

璞悦府项目鸟瞰效果图

而璞悦府对产品和细节的把控，则主要体现在户型规划和物业服务上。

在大明宫板块众多项目起步140㎡甚至更大的情况下， 璞悦府则做出了市场化差异，89㎡起步，涵盖盖89、109、129、132、143㎡多种户型，其中109、128㎡的三室为其主力户型，给了很多想入住大明宫板块的人机会。

不仅如此，项目户型设计非常考究， 除了宽幕大横厅，还有270度的落地窗设计，这样的极致舒适度和美感，一般只能在主张大面积且价格3万+的项目中看到， 璞悦府的“良苦用心”足以体现。

用心的还有项目的物业服务。

璞悦府启用拥有国家一级资质、业主满意度享誉全国的龙湖物业，按说这已足够，但项目偏偏要以更高的标准要求自己。定制特色服务、专属高端VIP服务等，旨在让有温度的服务走进业主心坎。

龙湖智创生活企宣片（2022）截图

有人可能会说，这么好的规划能兑现吗？ 毕竟这两年市场风波不断，楼盘是否能顺利交付是大家最关心的问题。

这一点，璞悦府也相当让人安心。 其背后站着的，是拥有着雄厚实力的双国企：陕九建和国投万和。

陕九建就无需赘述了，2010年成立，作为陕西本土的老牌房企，在西安开发了如西安高新区会议中心、西安浐灞丝路国际创意梦工厂等多个优质项目，赢得了良好的市场口碑。

璞悦府项目由国投万和和陕九建强强联手打造，会使购房者更安心、更放心。

结语：

如今的市场，其实进入到一个地段、品质、产品为主导的时代。 因为在不确定性之下，人们更愿意为了确定的高价值而买单，尤其是性价比突出的“高价值”！

回过头再看，在西安，兼得品牌、地段与产品且没有后顾之忧的优质项目并不多， 因此，像璞悦府这样的楼盘才值得被强烈推荐。

据悉，项目售楼部即将开放，届时欢迎大家前往售楼部了解这个“宝藏盘”的更多信息。