三盛百督府(福州二手房降价，二手房大逃亡)

相信本号的老读者都还记得

过去的2022年，咱们多次提及到楼市逃亡论，引起了不小反响（参阅：59万买别墅，央企现房一口价8888元/m²起，福州楼市“大逃亡”要开始了......）

而今，时间车轮轧过了2022年，步入到2023年

变的是逃亡对象不同，不变的是逃亡仍在持续

从开始的远郊盘到后来的近郊盘，再到如今以二手房主导的楼市大逃亡，匆忙的步伐从未停歇......

从中介朋友处摘取的部分案例：

融信大卫城 历史最低价 了

94平 中层 满2 单价2万23

就卖几天 超级大捡漏

刚刚 议价58万

宏发御榕府，世欧王庄旁2020年社区

电梯高层标准4房

111.8平方端头户型， 412万直降到358万

降价412万 原值2500万

再送价值2300万的装修

现在只卖2088万

单价5900！单价5900 ！

省委党校旁边，青水花园 电梯端头3房

93平 55万

上城美域118平255万

电梯高层，单价只要2.16万

再送个产权车位

降价200万！

亚洲十大豪宅【三盛百督府】

面积： 440平， 独栋6房

毛坯售价 3900万

提取几个关键字眼： 历史最低价、议价58万、降价412万、单价5900、跌破最低点、降价200万

不同于新房的是，二手房少有营销套路，每一次降价都是个体最真实的心声吐露和预期转弱的体现

鼓山一号降价412万

三盛百都府降价200万

大卫城楼盘均价2万78，这里中层2万23

宏发御榕府楼盘均价3万5，这里3万2

上城美域楼盘均价2万4，这里2万16

二手房如此密集的降价逃亡，相信在过去12个月一定是很少见闻的，但接下来一定会更多

恍如时光又穿梭回到“金九银十”房企大逃亡现场

01

为何不是房企大逃亡的延续？

第一，伴随近郊盘的逃亡加入，远郊盘只能息止

众所周知，远郊盘除了“低价”，无任何竞争优势

过去一轮的降价跑量，价格基本上已经见底了，很难再引爆新一轮的降价潮，除非明确做好血亏的准备，要在上一轮的优惠基础上，作出更大让利

虽然或许这就是它们最终的结局，但显然开发商还没做好足够的心理准备，还在等待更恰当的时机

第二，上一轮的降价跑量，一定程度上释放了部分库存压力

剩下的尾盘要么户型不佳，要么楼层位置不行，更适合以“特价房”的形式消化，不适合大面积推广

并且很有可能会引发前期业主维权，效果不彰

所以，我们会发现，当下福州新房市场主要的推盘力量，多半都集中在近郊盘

相比远郊盘，近郊盘的优惠往往都是被营销套路所裹挟前行，虽然优惠字眼频现，但力度其实不大

因为与远郊盘不同，为了保留最后的体面，近郊盘宁愿开出超高佣金，也不愿在房价上做出大让步

02

为何二手房也加入逃亡行列？

第一，前面已经说过了，二手房的主体是个人

而年底结账是中国人的传统惯例，凡是与钱有关的，该清的清，该结的结，该要的要，该还的还

企业主发工资，朋友间借钱归还，民间借贷清算

总之卖一两套房子能解决的事情，谁都不愿成为老赖，不仅丧失信任，还要面临各种消费限制

第二，投资力量加速离场

2022年全国300省市出台了近千次的宽松举措，可以说除了货币拆迁以外，能出的招基本出尽了

但是2022年福州五区新房成交量25324套，与2021年相比大幅减少27426套，降幅高达53.82%

2022年福州二手房成交量是27543套，与2021年相差12746套，签约量跌幅约31.63%

惨淡的数据令投资人群大失所望，万念俱灰

杀人诛心，一旦预期被彻底打破，那除了加速离场已无更好的选项，市场真正进入"房住不炒"阶段

第三，换仓，刚需换品质，低能级换高能级

历史证明，新房降价潮已经延伸至近郊

比如我们所熟知的君兰和鸣、保利云上、叁号院、天琴湖、中骏世界城等类品质房项目

在高成本和板块资源的依托下，期待此类国企新盘的大幅降价甚至腰斩，几乎是不可能实现的事情

反观二手非城市核心项目，不仅居住功能低下，而且抗跌性一日不如一日， 拳怕少壮，房怕楼老

有人黯然离场，有人却在另辟战场

无论出于资产保值增值，还是满足品质改善之心，此时此刻腾笼换鸟，又何尝不是明智之举呢

03

针对不同对象的3点建议

针对逃亡对象：建议把握降价幅度和速率

跟同板块新房拉开明显的价格优势，足以抵消佣金、税收的差距，给购房者一个非你不可的理由

降价速率要赶超板块其它同类产品，越早降价才能越快出手，“切香肠”、“羊拉屎”似的降价不可行

针对购房人群：必须提醒的是，二手房的选购难度更大，对专业性要求更高

因为庞大的二手房市场当中，其实占大头的还是低端供应，包括各种瑕疵的老破小、老破大、硬伤房等等，真正品质新房的占比其实是非常低的

既然站在了楼市逃亡风口，就必须竖起“宁缺毋滥”的准则，宁愿守候20%的品质新房，也不要盲目贪恋80%的低端供应，价格要与价值相匹配

但不可否认，大逃亡一定是淘笋捡漏的好机会......

针对政策层面：应该趁此机会，政策鼓励二手房的逃亡行为

比如降低首付比例，首套房2成首付，二套房三成首付，税收免除，解除限购限售等限制性措施等

要知道，二手房是一手房的流动性来源

既然使尽浑身解数也无法救活一手房，是否应该换个思路想想，想办法释放出二手房的置换力量

这是一个全新换房时代，二手房是整个楼市的基石，一手房的购买力大都来自二手房的变现而来

如何让二手房市场有序的流动起来，这对于整个行业的稳定发展至关重要