临近年底，今年楼市总结很简单——避险情结严重，市场都在关注豪宅。

当然刚需产品占据市场份额很大，不过在下行市场，购房者更关心的是价格优惠而非个性和亮点。

而周边地段少点意思，销售数据有压力，再加上降价打折，刚需产品的舆论口碑，在算法推荐下，不太友好。

与之对比，高端豪宅因为定价和质量，再加上热销数据，似乎是当下福州楼市的信心来源。

特别是这句“不是豪宅不行，是你的钱包不行”，妥妥的杀伤力拉满。

融侨外滩

在这样炽热的市场氛围下，最近身边好几个朋友，卖掉了手上多余的房子，攒了几百万现金，思考是不是也要进行居住品质的升级。

一个产品，能提供功能价值、情绪价值和资产价值。

豪宅能够提升居住体验，能够与优秀的人群为伍，而且楼市虽然下行，价格还是水涨船高，避险功能十足。

所以，2023年，楼市是不是出现了铁律——有钱就去抢豪宅？

为什么要抢？

三盛百督府样板房

福州豪宅今年为何热火朝天？首先就是理财神话的崩塌。

之前主流的理念是风险分散，鸡蛋不放在一个篮子里。手上有点钱，最好房产、理财、投资啥的都整一些分摊一些。

但随着2022年1月1日出台的资管新规，理财进入了打破刚兑信仰后面临的漫长调整期。

市场上再也没有“保本保收益”的银行理财产品，银行理财彻底“净值化”。

12月7日的数据显示，处于存续期的公募理财产品中已经有超过4000只银行理财产品破净。即单位净值小于1，出现了账面亏损。

过去不少人选择理财产品是因为“保本保收益“。如今资管新规下，理财产品亏钱，XX并不负责。

因此不少资金从理财领域转战楼市，特别是相对门槛高且稳定的豪宅市场，成为一种趋势。

其次，房产依旧是中国家庭的主要财产来源，身边人普遍有房产信仰。

西南财大2018年的一份城市家庭财富健康显示，中国家庭总资产中，住房资产高达77.7%。

本周，在中央财办的负责人解读相关经济问题时提出——

房地产占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%；土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资产的6成，房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%。

这是全国平均数据。对于爱买房的福州，这个比例可能更高。

第三，就是城市的扩张速度暂缓，城市新版块的配套兑现能力正在收缩。城芯的新房对提振楼市信心很重要。

今年福州楼市土拍，台江、鼓楼出让地块趋势非常明显。出于避险考虑，大量的资金选择城市核心区域的豪宅产品。

因为避险，所以买。越买，市场越火爆。在诸多数据支撑下，豪宅市场走出独立的正向螺旋。

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第四，周边城市高净值人群的避险需求。

福州、厦门等核心城市的豪宅不光卖给了本地人，还卖给了周边城市的有钱人。

克而瑞最新数据显示——全国多个城市楼市承压严重，莆田和漳州位列其中。

承压端首先在人口。比如莆田2021年迁入人口4.61万，迁出人口5.59万。

承压端还在于人均居住面积。

新乡、漳州、盐城、昆明、兰州和宿迁等6城市场需求饱和，城镇居民人均居住面积均超45平方米。与之相应，全国的平均水平是38.6㎡。

承压端还在于城市经济发展与房价高涨和居民杠杆率。

2020年，全国居民杠杆率为62%，贷存比为68%，居民部门债务负担已经偏重。

当然一些城市的承压更加严重。

克而瑞透露：岳阳、开封、莆田的经济面需要长时间提升，漳州等城市房价上涨过快，透支了未来发展的空间等，这些都减缓了当地楼市的信心。

春江水暖。这也促使部分具有购买力的人，进行换筹。

如何看待回报率？

建发养云

理解了豪宅热销的时代环境，再来看看福州豪宅的回报率。

从销售端看，144以上的豪宅政策宽松。可以说无论你来自祖国何方，只要有预算都可以来上一套。

不过在限售这个领域，福州依旧有所节制。

今年8月11日，房产限售2年的认定标准从原来的出售方的办证时间调整为网签时间。

能买得起豪宅的，大多数名下不可能无房。

所以基本可以理解为——任何福州新入市的豪宅，只要网签满2年，就能出手。

换句话说，开盘时网签，2年后交房时就可以出售了。市场上热议福州源6万+挂牌。而这样的热销，又对其他豪宅入市形成了信心支撑。

福州源实景图

4万多成交，6万多挂牌。

当下的行业环境，无论是银行理财，还是类似劳力士等名表，2年内别说这样的收益率了，甚至保本都有所困难。

这也是为什么很多人把买豪宅看做是一个非常稳妥的选择。

所以看到这里，你可能觉得我就会得出结论，2023年，你只要有钱，放心大胆冲豪宅。

建发朗云效果图

“但是”，我要说“但是”——

先说个和福州不相关的事。相关的机构也做过统计，有人一线城市的房产最牛，北上广深也涨的最快。

但2013-2021年，成都、杭州、南京和苏州这四城的房产回报率变成了5.7%，高于4.9%的全国水平。

2022年最奇特，全国房价下跌，这几个城市房产回报居然是4.5%，甚至超过了一线城市。

机构分析说，最能共同富裕的区域，才能产生有价值的房产。

也就是说豪宅价值的最大的价值，不一定是避险，而是处于经济的复苏时间，板块扩张的基础上。

阳光城龙庭路95号效果图

福州融侨外滩，这个背后是世纪初金山板块的发展和福州东扩南下的趋势。

苏州工业园区的诸多豪宅，也是独立于老城区的发展。

壮志凌云的时代，才有豪气干云的大哥大姐。没有宽松的环境，个别豪宅或许高不可攀，但市场没有整体上涨的基础。

第二，在收缩的市场里，土地出让的规划都存在变化。这对强调绝版地块的豪宅来说，不算友好。

如今福州发展收缩，土拍的地块往往依托城市的确定性。

清华附中旁边一块体育用地，后续变更了规划，在12月的第四次土拍入市，成为学区房。

绝版金山的称号，最近几年也听了几次。

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为什么规划一直改？因为新的地块需要获得市场的认可。

如果福州的其他板块不能快速回复造血能力，那么从趋势上来说，是不是城市核芯总得不断地出地？

城芯新出地块失去唯一绝版。而且城芯的宅地拿了，是不是都要做成大面积的豪宅？

说个新闻。鼓楼区正在推动相关规划——工业企业原则上总部留在本辖区，制造生产部分依法推进搬迁。

第三，豪宅这个市场，就像不断出现明星的娱乐圈。大平层、学区、第四代住宅，精装，物业，越来越卷。

购房者越来越苛刻，产品变幻万千。只有新人笑，谁闻旧人哭？

想起一段往事，2年前，一位姐姐想看看大面积豪宅产品，在福州城里转了转。

当时海月江潮闽江之心还是一片工地。尺度阔绰，就是贵。公园道天汇口碑还在，当时也去看了看。

公园道天汇

那时，福州的大面积产品不多。2年之后，公园道天汇在诸多平台上的网友评论褒贬不一，如果放到今日，估计是不敢请要求太高的姐姐去看看。梅岭观海甚至连物业都已经跑路。

地块供给在优化，业主需求在提升，一款能穿越周期的豪宅，其实很难。

第四，豪宅割肉的成本也是很大。

我的一个好朋友最近想卖掉前几年买的某二线社区的豪宅，去追逐更有竞争力的产品。唯一让他不舍得的是全屋的品质装修。

所以谨慎地看待豪宅的回报率。本大业大，赚的肯定多。一旦割肉，也非常疼。

梅岭观海

楼市的涨幅不是和学习一样，每天积累一点点，最终有所收获。

楼市的涨幅很可能是阴跌几年，横盘几年，大涨1年，需要长期坚持。小区的交易数据却会实时波动。

投资者对豪宅的操作数据和自住者对豪宅的操作数据其实是互为噪音。

谁可以冲豪宅？

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最近也有不少人在问，XXX项目身边好多人在抢。我这个情况是否也可以冲一冲。

我个人觉得分为两个情况。

第一，如果家里有非常多的房产，甚至形成了房产组合，那么你大可以卖掉一些海外的房产，或者国内的其他房产，选择福州的豪宅，作为组合中一个序列。

买的这种房子，你平时不住，或者很少住，那么这是作为投资的一个渠道。

从投资角度，核心资产，依旧值得追追。

国贸天琴湾效果图

第二，我身边也有这样的朋友。手上还有1-2套老破小，打算卖掉之后，选择更好的产品，提升下生活质量。

那这个时候，所谓的豪宅，其实是自住。

那就要分清楚名义上的财富和实际的财富之间的区别。用在自住房上的现金流，是带有消费属性的。

减少资金储备，增加消费属性的现金流，是不是一定需要，要评估评估自己现在和未来的经济情况，在居住的爽感和家庭流动性之间达成一个平衡。

11 月 21 日，证监会相关领导表示要“探索建立具有中国特色的估值体系”。建设“中国特色估值体系”的本质是“中国优势资产重估”。

什么是新形势下的优势资产？