民宿什么意思(民宿是什么？)

2022年9月13日至17日，文化和旅游部、中央文化和旅游管理干部学院在黄山市黄山国际大酒店举办“2022年全国乡村旅游重点村镇培训班（第一期）”。我应邀在14日上午开班仪式结束后做第一讲：“国内外民宿发展现状比较和国际乡村旅游目的地发展思考” 。本文，根据我的授课录音整理而成，分为三次发表。此为第一篇。

各位领导学员，大家上午好！

先跟大家道歉：我上个月26号结束了在安徽省合肥市由安徽省文旅厅举行的全省文旅行业大比武的民宿管家职业技能大赛谈判长工作之后回到北京，就得了严重的过敏，所以今天我讲话鼻音很重、眼睛很痒。这是我第一次如此严重的过敏。因此我可能声音不像以往那么洪亮，可能会时不时地揉揉自己的眼睛。请大家理解。

第二个给大家道歉也是一个解释，我没有课件，也就是PPT！

2017年12月17号，在浙江丽水召开的全国休闲大会上，我正式宣布永远放弃使用PPT，无论是讲课还是会议。所以今天我站在这儿干讲。

没有PPT最大的坏处就是大家会审美疲劳，只盯着我看，没有LED屏上那么多美图，那么详尽的文字。但是没有PPT最大的好处，就是可以让大家躲开视觉的干扰，而集中精力听我讲课。

对我来说，没有PPT是一个非常大的挑战。因为如果有PPT的话，我照本宣科读PPT就是了，那是非常轻松的。但是我不愿意辜负这美好的时光，不能辜负“资源司”和学院对我的信任，也不能对不起大家宝贵的时间。

不受PPT的限制，我要充分调动大脑里所有关于民宿、关于文旅，关于乡村旅游发展的积累，以及我自己近期关于民宿、关于文旅、关于乡村旅游所做的最新思考。PPT的容量总是有限的，而我的大脑是无限的，我的思考、我的智慧就更是无限。

第三点，请大家把手机关到静音。

大家应该知道，手机不仅仅是重要的通信工具、社交工具，也是非常重要的教学工具和学习工具。在我两个小时的分享过程中，我会要求大家拿出手机，利用手机的微信搜索功能或者是浏览器搜索功能，按照我的要求，从云上搜索更多的信息。

这点是要求，不是建议。因为我知道各位都是领导，往往不愿意受人摆布，愿意动嘴不愿意动手。但是今天你是学员，请拿出手机，搜索我要求大家搜索而且必须要搜索的信息。

这些信息是对我讲述的内容的巨大补充。搜不搜，是态度问题。能不能搜到，是方法问题。搜到之后，能不能存入你的大脑，那就是素质问题了。

第四个，我会不断地提问。

教学重要的是互动。绝对不是主讲人站在这儿照本宣科，或者是长篇大论式的“独角戏”。最好的教学，是双向或者多向的互动。

为了达到最好的教学效果，我会提问。会被我提问的，不外乎三种人：

第一种，昨晚没有好好睡觉，上课打瞌睡的人。为了把你拉回来，我会善意地给你提一个问题。这是帮助你遵守教学规定。第二种，双眼一直在含情脉脉地看着我，给我巨大的精神鼓励，说张晓军讲得还不错，我想学东西，那么作为对你的一种回馈，我会给你提个问题，请你站起来回答，请你跟大家分享你的智慧。第三种啊，积极举手、勇于回答问题的。

请大家不要有顾虑，说我是领导干部，你让我当众出丑。不会！旅游是软科学，是实践科学。旅游有一定之规，没有标准答案。更何况我的教学是开放式教学，我不追求绝对的正确。我要的是辩论、质疑、思考。

为了鼓励大家回答问题，我有奖品！第一个举手回答问题，而不是回答正确的，有奖！

大家听明白这个逻辑了吗？不是回答正确才能得奖。我不要正确答案，我要的是参与课堂互动的积极态度。

奖品是这本书：《2021年全国民宿产业发展研究报告》！这本书是一个月之前中国旅游出版社才正式出版的，是基于2021年全国民宿产业发展的数据所形成的一本专业研究报告。这本报告，是民宿行业最权威的。里面不仅有学术也有实践，不仅有全国也有地方，不仅有政府还有企业，不仅有连锁品牌也有个体民宿情况。

《报告》我带了5本。其中一本我留给吴副司长，剩下的4本是奖品。也就是说今天会有至少4位朋友能获奖。只要你举手，只要第一个举手就会得奖。今天没有拿到报告的，你把地址留给班主任单老师。你还没回到家，我已经把这本书给你快递过去了！

今天我讲三个内容。第一，什么是民宿？第二，民宿产业怎么抓？第三，乡村旅游怎么搞？

第三个内容和前两个实际上是高度正相关的。因为民宿毫无疑问是乡村旅游事业和产业中最为重要的一个业态，最为活跃的一个业态，也是最为时尚的业态。民宿的发展，既反映乡村旅游的发展，也影响乡村旅游的发展。

我先讲第一个问题，民宿是什么？

在座的领导同志也许会问，我们都是乡村旅游的管理者，甚至是一线的实践者。我们抓民宿、搞民宿，投资建设和运营管理民宿都有丰富的经验，有很长的历史，用得着你张晓军站在这样一个非常重要的场合，用开篇第一讲来讲什么是民宿吗？！

这样啊，我随机请三位朋友来讲述你自己关于民宿的理解，好不好？

（学员的讲述略去）

刚才有三位朋友分享了自己关于民宿的理解。为什么要把民宿的概念解读和我们就民宿的概念达成共识作为我跟大家分享的第一个内容？是因为“名不正则言不顺，理不清则道不明”。如果对民宿的概念有误解的话，那么对于民宿产业的发展就会出现偏差，就会出现发展速度和素质上的滞后。

大家应该都学习过文化和旅游部颁布的旅游民宿国标。大家学过了吗？别跟我说没学过啊！不管学没学过，现在拿出手机，用百度查两个关键词：旅游民宿，中间空一个格，国标。会出现很多搜索结果，对吧？你最好查到那个标准的原文。

目前关于民宿的国家标准是两个，第一就是文化和旅游部宣布的旅游民宿的国家标准，第二个关于民宿的国家标准是由国家标准化委员会发布的乡村民宿的标准。

你们也应该查“乡村民宿 国标”。这两个标准各有所长。文化和旅游部颁布的旅游民宿的国标，界定的是旅游民宿。国家标准化委员会发布的乡村民宿的国标，界定的是乡村民宿。不论是旅游民宿还是乡村民宿，包括目前还没有部门界定的城市民宿，实际上界定的核心客体都只有一个，就是民宿。那么，什么是民宿呢？

一，毫无疑问，民宿是住宿产品。这点大家一定都跟我的意见是高度一致的。民宿作为一种住宿产品，它是不同于传统的酒店、传统的客栈、传统的宾馆的。它有它的住宿业特点。它的特点是什么？刚才来自篁岭的谢巧娟讲，它不是标准化的。不是标准化，怎么理解呢？

它应该是小规模的。它的客房数量最多才十几间。如果对星级酒店标准有研究的话，就会知道星级酒店对于客房数量是有严格要求的。民宿作为一种住宿产品，它的客房的数量是应该少于星级酒店的。很多朋友会有疑问，为什么规定民宿是十几间客房啊？！这个数字不是乱定的，它是要比最低星级的酒店客房数量要少的。你达到那个数量，就不是民宿，是星级酒店了。

第二个它并不是没有标准的。2015年11月11号，就在这座楼的一层、黄山国际大酒店最大的会议厅，我主持召开了全国第一届民宿大会。在那次会上讨论的民宿两个核心话题是情怀、非标。民宿是非标吗？不对。任何一种服务和产品都必须以标准化为保障，没有标准是不可能有品质的生产和服务的。标准是品质的保障。但是为什么我们依然说民宿是非标呢？是因为民宿的一些特征是没法标准化的。

作为新型住宿业的民宿和传统的住宿产品最大的不同是什么？

就是我要讲的民宿第二个特点，民宿是社交的产物。

这个观点我是头一次讲，请大家记一下：民宿是一种社会交往。民宿里的社会交往是人和人在打交道，不是人和物在打交道，或者说不仅仅是人和物在打交道。

我们住在黄山国际大酒店开展培训。大家设身处地地想一想，黄山国际大酒店给我们提供的服务是什么呢？是尽可能的无干扰服务。现在你在楼层都见不到服务员了。以前酒店的每个楼层都会有一个值班的服务员坐在那儿，后来酒店开始倡导无干扰服务，就把楼层的服务员撤掉，你有什么事情都得打电话找前台来解决，对吧？

所以标准化的酒店或者传统的住宿产品追求的是无干扰服务，是人对物。随着智慧酒店的推行，终将有一天会有相当多的酒店前台都会取消。住店的客人在来的路上，甚至来之前就已经把入住手续都办好了，象我们买高铁票、定飞机的座位或者看演出先选座位一样，你想住哪个房间，在线上已经把房卡都拿到手了。还要前台何用呢？！现在很多酒店都有机器人服务员了。你叫个外卖都是机器人给你送到房间里。这就是智慧酒店的发展方向，叫无干扰服务。

而民宿恰好与它背道而驰。民宿强调的是依然是无干扰服务，但是要的是人与人的交往。所以民宿有一个非常重要的本质特征，民宿是社交产品。这个社交，基础是民宿人与其他社区成员之间的互动，强调的是民宿人与消费者之间的互动，追求的是民宿客人与客人之间的互动，兼顾的是民宿客人与其他社区成员之间的互动。这个客人之间的互动又分为两个层次、两种群体。一是相约而来的客人之间的互动，不同的家庭之间或者是同一家庭不同的成员之间。二是陌生客人之间的交往。

我们再回到对星级酒店的分析，我们还是以黄山国际大酒店为例。到酒店之后，第一办入住手续时，到前台和前台的人员有互动。第二到了客房，我们需要客房的某项服务的时候，比如说换毛巾、换浴巾，要矿泉水，跟客房服务员之间有互动。第三到餐厅用餐，跟餐厅服务员之间有互动。第四到会议室开会，跟会议室服务员有互动。第五要外出，想去屯溪老街不知道怎么走，到大堂我们会跟大堂副理或者“金钥匙”之间有互动。

这5种互动都是在特定的场合，根据某种特定的需求产生的人跟人之间的互动。除此之外没有互动了。这些互动都是非常单向，非常单一，功利性非常强的。

而到了民宿，互动就不是这样。

民宿的互动也包含这5种，但是民宿的互动是在这5种互动基础之上的，更多的是客人与民宿人之间的交往性互动，而不是功利性的互动，不是功能性的互动。刚才我讲的5种互动都是功利性、功能性的。我需要什么，你必须给我什么。而在民宿客人与民宿人之间的互动，除了这5种高度功利性、功能性需求互动之外，还有非功利性、非功能性的互动。

这种互动是什么？是分享！

这是请大家记住的民宿第三个核心特质。

它是民宿人生活方式、生活理念和生活成果的分享。民宿人既包括民宿的管家，也包括民宿的房娘、厨娘，甚至应该包括民宿的园丁、保安，更包括民宿的主人。也就是说，和客人互动的，不仅仅是民宿里边的被雇佣人员，更应该指民宿的主人。这个主人可以是民宿的投资者，也可以是民宿的经营团队负责人，也可以是受雇于这二者的民宿的店长。

和民宿人分享的是什么？

三个分享的内容：第一分享他的生活方式，第二分享他的生活理念，第三分享他的生活成果。这三个分享内容总结到一起，就是2015年我们在黄山国际大酒店一层大功能厅探讨的民宿核心吸引力是什么？是民宿主人的生活美学。

说生活美学可能太虚无缥缈不好理解，所以我把它具体化为刚才我讲的三个内容。

生活美学，用一个更大的概念概括它，叫什么？文化！

所以民宿的第四个特性，我们讲它的行业分类，讲它的业态属性，民宿是文化旅游产品！

这个概念大家一定要记住，民宿是文化旅游产品。

第五个，那就不仅仅是民宿的特性了，是民宿的一部分属性：民宿是电子商务，是基于移动互联网、大数据、云计算的电子商务的生产行为、管理行为、服务行为和消费行为。

这5个特性叠加在一起，构成了一个完整的准确的民宿概念。

在这里我尤其要跟大家强调的是，民宿是基于住宿产品的文化旅游产品。这句话并不绕嘴，但是里边含着一种逻辑，大家一定要谨记在心：民宿不是住宿产品！

我们在实践过程中有太多太多的同行，把民宿单一、片面甚至是错误地理解为住宿产品。民宿是文化旅游产品，带有住宿产品的属性。或者说，民宿是以住宿为基本功能的文化旅游产品。

那么民宿到底卖什么？！

朋友们肯定会说，民宿就是卖住宿，只不过卖的是民房里的住宿。对不对？

对。为什么？按照刚才我讲的民宿概念的第一个含义，民宿的基础产品、底层产品是住宿，所以毫无疑问民宿要卖住宿。因此大家会看到在传统的旅游目的地地区，在新兴的乡村旅游地区，在后发的旅游目的地城市，已经产生和正在产生，也必将更多产生很多住宿型的民宿。

今天早晨我去屯溪老街考察。6:30我就到了老街里边，看到沿街的店铺全是零售业、餐饮业，小巷子里边都是挂牌的民宿或者客栈，都写的“今日有房”。我告诉大家一个悲催的现实，只要是只售卖过夜住宿的民宿，它的生意就会有巨大的起伏。其实这一点不用我说，大家都很清楚。如果只是住宿型的民宿，它的生意会随着旅游业的起伏而剧烈的波动。造成这种起伏和波动的原因包括季节更替，包括疫情反复，包括旅游目的地的生命周期规律发挥作用。但是我们也不能否认在传统的旅游目的地地区，比如说福建的鼓浪屿、广西的桂林、新疆的天山、安徽的黄山等等，住宿型的旅游民宿是大量存在的，甚至是民宿的主体。

那么第二类是什么？也就是我要跟大家讲的，第二个民宿卖什么？

卖的是住宿之外的生活！没有住宿肯定就不是民宿了，刚才逻辑关系跟大家讲清楚了。只有住宿，也绝对不是民宿。

所以我们现在看到大街上很多的所谓民宿，那是挂羊头卖狗肉，是把以前的旅馆、把以前的酒店翻个牌子而已。它要搭我们民宿的车，蹭我们民宿的热度。为什么它生意不好？道理很简单，它依然是住宿产品，它不是民宿。它有主人吗？没有。它有文化吗？也许有，体现在店名上，体现在内部装饰上。它有生活美学吗？也许通过庭院景观，通过内部的家居饰品表达了一些。它有什么生活方式的分享吗？没有。它就是给你提供一个住宿而已，加上一个早餐。

所以我们说民宿卖的是什么？一首当其冲，卖住宿，卖过夜、卖床板，卖客房。二卖什么？要卖生活！

2015年11月11日上午，就在这个楼的一楼大厅里，明天要给你们讲课的徐立新老师，在出席我们首届全国民宿大会做演讲的时候，讲了一个非常有意思的观点，我转述给大家听，明天你们可以找他求证。

他说，民宿除了老板娘不能卖，什么都能卖！这句话有它的时代背景。因为在2015年也就是七八年前，那个时候全国的星级酒店都不景气。然后浙江的一家酒店叫开元，在全国开了一个酒店的商业模式之先，就是把酒店的客房变成一种销售的空间，床也标价，矿泉水也标价，毛巾也标价，一切一切大都标上价签弄一个二维码：你喜欢这张床，你扫个码下了单，就给你送到家了。你喜欢这个毛巾，你扫个码交了钱，它就归你了。这叫做场景式的营销。徐立新老师提出，民宿除了老板娘不能卖，什么都可以卖，也就是说客人来了，感觉这家民宿装饰有特色，家具有档次，景观有特点，我都喜欢，我都买走。这成为民宿收入多元、商业模式多元的一个特点。

那天晚上8:00，我们大会闭幕。我主持闭幕式时说，上午徐立新先生说民宿除了老板娘不能卖，什么都可以卖。我认为徐老师的观点太保守了！经过一天会议的探讨交流，我认为，民宿能卖的、最有价值的，就是老板娘！就是民宿老板娘提供的服务，就是老板娘体现的文化。这种服务和文化叠加在一起，就是：民宿是柔软的，民宿是温情的，民宿是精致的。

所以在2015年的首届全国民宿大会上，我在一楼就提出“小民宿大世界”。

这个“小”，包括民宿投资额之小。一家民宿投资五六十万也可以，投资五六百万也可以，投资五六千万也可以。即使是投资五六千万，和文旅项目投资相比起来，那不是典型的小巫见大巫吗？所以它的投资额很小。

第二个“小”，是指民宿占用的产业要素很小。尤其是土地，一两亩足矣。所以浙江省发明了民宿发展的点状供地，全国各地很多省份正在学习浙江，要给民宿提供点状供地。而大型的旅游投资项目，动辄占地是几十亩几百亩甚至上千亩。

第三个“小”，是指民宿用人少。民宿主人、民宿店长、民宿管家、民宿厨娘、民宿房娘、民宿的园丁、民宿的保安，我这数了7个人，这就已经不少了。很多的民宿也就三五个用工而已，对不对？！

第四个“小”，民宿贡献的税收少。它一年的营业额才几十万几百万，哪有什么税收啊？！它产生的这点税是微不足道的！

第五个“小”，民宿的接待规模小。按照10间客房算的话，双标间一天晚上接待20个人，一年只能接待上千人。而一家酒店呢？比如黄山国际大酒店，一天就能接待上千人！

民宿，是非常非常小的文旅业态。但是为什么大家都高度重视民宿，不论是国家还是地方，不论是文旅部还是各地文旅厅，还是全国乡村旅游重点村镇，都高度重视民宿？！是因为什么？！

是因为民宿是“大”世界。

大在哪？

第一个，民宿它带来的是巨大的市场。别看一家小小的民宿接待能力小，但是它背后拉动的是一个大大的城市，是全国的中产阶级，是我们有待开发的国际旅游市场。黄山是全国最早喊出乡村旅游国际化的城市。国际化的乡村旅游我们喊了若干年了。从哪儿做突破，从哪取得最好的效应？实践证明唯有民宿。

为什么？

一、民宿是文化旅游产品。大家知道文化是不分国界的。空间距离越大，文化的差异越大，而文化带来的吸引力就越强。所以大家在促进民宿规范发展过程中，必须要建立国际化的标准和思维。民宿所对应的绝对不仅仅是本地市场，应该是本地为基础，全国为主体，入境也就是国际市场为补充的一个市场体系。

早在15年前，我的 @唐人文旅智库 和北京市平谷区政府召开“环京津休闲旅游论坛”。当时咱们国家最大的一家旅行社的入境部老总，就在会上向区委书记提出一个建议，说平谷区能不能率先在京郊建设一个以村落为载体的五星级度假村。什么概念？也就是在村里建，用传统民居搞，但是硬件设备和软件服务也应该照着5星标准来看齐。区委书记说问，有市场吗？可以拿出三五个村，一起来搞，我负责投资建设，你负责市场营销和运营，关键是你有市场吗？！那位老总就讲，她每年都接待很多来自欧美的高端团。这些团队都提出一个诉求，第一站和最后一站我要住五星酒店，第二天开始我能不能住到郊区去，要体验中国的乡村。

可是当时啊，也就是十几年前全国拿不出这样的乡村旅游产品。现在我们可以自豪地说，有底气的说，我们经过选择，在全国还是可以选出一批能够接待海外高端团队的，达到五星级酒店标准的乡村旅游产品来了，因为有民宿和民宿集群入住乡村了，因为有民宿集聚区了！

请大家记住这个表述：民宿对应的市场，是全域市场。因为民宿是文化，而文化的吸引力并不会因为空间距离的拓展而下降。空间距离越大，文化的吸引力就越强。

我给大家举一个例子。

大家去澳大利亚旅游过吗？到澳大利亚旅游，有一个游览项目就是非常典型的乡村旅游产品。大家知道是什么吗？看剪羊毛！到澳大利亚旅游的人，往往都会受到旅游商品的销售蛊惑，买羊毛地毯等羊毛制品或买绵羊油回来。也就是到澳大利亚有一个很重要的旅游内容，就看它的牧场。到牧场看什么？看剪羊毛。游客会被剪羊毛的那个工艺、那个动作、那个速度震惊了！几秒钟，就把一头绵羊的羊毛彻底给它剪掉。这是场表演。这不就是牧业旅游吗？！不就是乡村旅游吗？！

我们千万里迢迢跑到澳大利亚去看剪羊毛。咱们国家哪儿没有羊呢？！咱们国家以羊为题材的产业都有哪些呢？第一羊的养殖，第二羊的屠宰，第三羊的美食，第三第四羊的食品，第四羊的制品。

我曾经经常讲这个对比，讲这个故事。我说生在中国为羊，它的生命只有一次。杀了，我们给它弄成海南的东山羊，给它搞成甘肃的手把羊肉。是吧？而在澳大利亚，羊为人的服务能够N次。一年剪一次羊毛，它活几年能剪几次。

为什么会有这种生命价值的不同？这不就是我们对于旅游题材理解的不同吗？！

我们的羊就不能多次利用吗？！

所以我们要拓宽对于乡村旅游资源的认识，也要拓展对乡村旅游产品开发的认识。

因为民宿是文化旅游产品，所以民宿对应的是全域市场。只不过因为现在疫情的原因，导致长途旅行和国际旅行无法实现，那么民宿就玩命开发本地市场，也就是现在旅游所体现的本地化、周边化，又说民宿是微度假等等。所以只要疫情防控取得决定性的成效，长途旅行、跨省旅行、跨国旅行一旦恢复的话，民宿作为全域性的旅游产品，它的国际促销意义就会展现出来。

所以在这儿给大家提个醒：民宿是要转型、是要升级的。现在你的民宿解说系统是不是只有汉语？还是有了英语、有了韩语？民宿也应该按照旅游国际化的要求，来提升国际化水准。也许某一天你的民宿或者你村里、你镇里、你管的区域的民宿，就能迎来某个国家的海外游客。到那个时候民宿店长不会英语，管家不会韩语，的主人不会外语，你怎么跟客人沟通呢？是吧？！所以大家这点要未雨绸缪。

民宿作为乡村旅游一个首位业态、活力业态和时尚业态，它应该超前于我们本地乡村旅游的发展阶段。它应该是国际化的。

民宿卖的是文化。大家可能觉得不好理解。民宿卖的文化是什么？我给大家略举几例。

例一，民宿卖的是民宿所处的社区文化。

民宿的特质，还有一个：社区建设。这点我相信大家都感同身受。民宿是社区建设。如果一家民宿只是关起门来在院里做自己的小生意，这家民宿一定活不长。它必须做好房屋里的生意，也要做好院内的生意，对不对？既要做好自己门里的生意，更要做好村里的工作。

民宿是典型的社区建设产品。民宿必须要奉行共商、共建、共享。不参与社区建设的民宿，不是好民宿。不参与、不主动参与社区建设的民宿人，就不是一个合格的民宿人。不主动融入社区，参与和推动社区进步的民宿一定活不长久。

例子我不讲，大家看新闻媒体都知道。所以民宿卖什么？还要卖社区文化，也就是民宿所处的区域的文化。要对它的文化进行认真梳理，包括它的历史文化，它的当代文化，它的生态文化，它的人文文化等多种多样的文化。

乡村旅游不就是不折不扣的文化旅游吗？！我们关注乡村旅游的文化，往往关注它应该是农耕文化。那么乡村文化只有农耕文化吗？显然不是。

所以，如何做好乡村旅游？

很重要的是，做好乡村旅游资源的普查，发现全新的乡村文化。

发展乡村旅游，我们得知道自己的家底，这个区域的乡村旅游赖以发展的物质资源和非物质资源到底有哪些？部里资源司正在开展旅游资源的普查，乡村旅游资源普查毫无疑问是里面的重中之重。

在当代，我们对于乡村旅游资源的理解必须要有全新的“资源观”。

乡村旅游的全新资源观是什么？我略举一二，给大家开拓一些关于资源的新视角。

第一，地名文化。你这个村落，它的名称的含义和由来，在乡村旅游实践过程中是比较少涉及和利用的地名文化。

很多乡村旅游一线从业人员总是哀叹：唉呀，我们这个村没有旅游资源！既没有名山大川，也没有英雄辈出。既没有这，也没有那。我们往往忽视了身边最重要的、最具有特色和个性的一种旅游资源，那就是地名文化。

按照《地名管理条例》的规定，行政区划名称中行政村的名称，在一定的行政区域内是不能重名的。不能重名，不就意味着是个性化的吗？！是唯一的吗？！

任何一个村名、任何一个镇名都不是胡乱命名的。要么取材于当地独特的地形地貌。比如在河北省唐山市的乐亭县——就是李大钊先生的故乡——有一种地名叫“坨”。当地很多的村名都是某某坨，如“野鸡坨”、“蔡坨”。在河北省秦皇岛市燕山的深处有一个卢龙县，这个县有很多的地名、村名叫“某某杖子”，张家杖子、李家杖子、孙家杖子。坨，是河流中的沙洲。杖子是满语，指用树枝搭造的窝棚。

这样的以当年建村时典型的地形地貌，或者某种人文活动命名的村名，在全国是很多的。还有更多的村名，它反映了某一个特定的历史事件，或者是某个历史名人。

总之，村名是文化。按照联合国教科文组织的界定，村名是非物质文化遗产。村名不仅仅有地理位置的指向性，还有文化性。所以建议大家不要忽视自己的地名。它是非常好的乡村文化旅游资源。

关于乡村旅游资源的第二个新观点，乡村所处生态区域的空间资源，是具有独特价值的乡村旅游资源。不管是戈壁滩上的村庄，还是安吉的秀美江南小村，它都是在特定的生态空间里的，它都是具有无限的生态价值的。这个生态价值要么是老天爷赐给的，要么是先人打造出来的戈壁绿洲，总之它是有生态价值的。

在这我再结合民宿的经营，提出第二个问题。

请问你们村里的民宿怎么确定自己的经营成本？换句话说，就是它的房价该由哪些成本构成？

朋友们举手就有奖励！

咱们一起来列举，争取不遗漏。产品的成本，一定是由多种因素构成的，是吧？

第一个，设施设备的折旧。对不对？我们安了灯，装了空调，买了办公桌、安了床，弄了马桶，这些设备要折旧的。不管是3年，还是5年，还是10年，包括建筑是要折旧的。对吧？这是第一个成本。

第二个，人员的开支。店长、管家、厨娘、房娘、园丁、保安，每个月的固定的人员开支如社保、工资等。

第三个，耗材。为了接待客人，民宿要买的瓜果梨桃、这个粮油肉蛋等。

第四个是什么？能耗。现在我们倡导绿色生产方式、生活方式，我们尽量降低能耗，但是能耗不可能是零。夏天的避暑、冬天的取暖、夜间的照明，我们要大量用电。

第五个是什么什么？营销推广费用。现在即使用了自媒体，依然有费用啊。

第六个成本是什么？长效管理费用。长效管理是什么概念？我头一次听说这个观点。长效管理非常重要，包括绿化管理。

第七个成本有吗？场地房屋租金，这是很大的一个开支。很多民宿开不下去逃跑的，就是因为房租过高。现在很多地方政府舒困解难，呼吁民营企业、私人房东降房租，然后国有企业给免房租，以降低民宿经营成本。

第八种有吗？基础设施的维护、使用成本。

有没有第九种成本？人员培训，这属于人员资源建设成本。

有没有第十个成本？财务成本！

大家说了那么多，你们只考虑了自己的内部成本，忘了我刚才讲的，民宿是社区建设。

民宿的成本核算，既要清楚地把自己的内部成本核算好——刚才列举的，如设施设备的折旧、财务、营销、人力资源，日常的消耗、备用的资金等等，这属于内部成本核算——民宿作为社区建设的参与者和产物，它还有一个极为重要的外部成本，就是社区建设成本。

这个成本不能用基础设施的消耗来代替。民宿的社区建设成本非常高，而且它不好度量。

为什么？

因为民宿要维护协调和建设社区关系。我们在一个村里做民宿，绝对不是只是单一地跟民宿的房东打交道，也不是单一地和村两委打交道。

民宿既要处理好与房东的关系，更要维护好与村两委的关系，还必须要维护好与邻居以及全体村民的关系。是不是这样？跟房东只是单一的、单纯的经济往来：交不交房租，什么时候交房租和交多少房租。和村委会有经济的往来，有基础设施与公用设施使用的往来，还有社区治理的往来。所以既有经济因素，也有政治因素，还有文化因素，也有人情因素。

你以为把这二者维护好了，你就可以正常经营吗？！绝对不是！

你还必须要去主动维护与邻居的关系，也要维护与全村的关系。这个关系绝对不仅仅是为社区提供了一些就业机会，增加了一些土特产转化的机会就万事大吉了。不是！这个成本是很高的。它既有形也无形，既需要日常也需要特定时段。比如说逢年过节，你能不主动给邻居去拜个年、送个礼吗？！你以为你只给房东掏了房租，全村人就可以让你在这经营吗？！

你使用的是房东的房屋，但是消耗的是全村的电力，走的是村里的道路，呼吸的是村里的空气，展示的是村里的风貌。

我回到最初的那个问题：民宿到底卖的是什么？

卖的是设施、设备，是你的房屋，是你的主人文化。除此之外呢？你还卖的是什么？

你还卖的，是全村的生态空间和全村的村域文化。

这个逻辑我说明白了吗？！

不要以为一家民宿卖的只是院里的事儿：我把建筑修好了，不管它是有颜值还是没颜值。我把设施设备安装好了，我把庭院景观搞好了，我的管家很会说话，我的主人很有品位。是这样吗？

民宿不仅仅销售的是你的建筑，你的人，你的物，你的材料。民宿销售的，还是全村的生态空间，是全村的村域文化。

这个村如果生态环境恶劣，你会跑到这来开民宿吗？！你肯定不会。这个村如果没有村域文化，你在这里能生存吗？！肯定不行。

所以民宿的经营成本，必须要把占用全村的生态资源、文化资源作为一个重要的成本考虑进去。通过消耗全村的文化和全村的资源，开展民宿经营获得的收益，你也必须通过适当的社区共享机制反哺给全体村民。

这里边有这样几个逻辑，我不知道各位领导听没听明白。我们站在全村的角度向民宿收取管理费是天经地义，因为你消耗的是我全村的空间，全村的资源和全村的文化。我村两委代表全村资源的所有人，当然有资格也必须要向你收取这些资源、这些文化、这些空间的消耗所带来的代价。

这也就是我们一直大力提倡的，村里的民宿发展不能任由房东和市民私下交易。村两委或者村两委授权的适当的合法的集体经济组织，必须要把全村民宿发展的资源掌控起来、统一开发。也只有如此，我们才能实现三个目标：

（未完待续）

【感谢阅读到此的朋友，你我都是好样的】